토지의 자연적, 인문적 특성

▶자연적 특성

토지의 자연적 특성은 물리적 특성이라고도 하며, 인간의 법, 경제 등의 활동과는 무관하게 선천적이며, 고정적이며, 불변적인 성격을 갖는다.

부동성(고정성)

토지는 인위적으로 그 위치를 이동시킬 수 없는 특성을 말하며, 토지의 대표적인 특성을 의미한다. 토지를 구성하고 있는 토양과 광물 등의 물리적 실체는 이동될 수 있으나, 토지와 같은 부동산의 위치는 이동시킬 수 없으므로 모든 부동산 활동은 이 부동성을 전제로 하여 전개된다.
이 부동성은 부동산과 동산을 구별하는 근거가 되며, 토지이용행위가 부동산 시장에 외부효과를 발생시키는 근거가 된다. 부동산 감정평가 시 지역분석의 근거, 그리고 적합의 원칙과 관련하여 경제적 감가의 근거가 된다. 또한 부동산과 동산의 공시방법을 달리하는 근거(부동산은 등기, 동산은 점유가 공시방법)가 된다. 그리고 부동산 활동 및 부동산 현상을 국지화시키며 지역적으로 세분된 하위시장으로 구분되게 하며, 부동산 활동을 임장활동으로 만드며, 부동산 시장을 추상적 시장으로 만든다. 그리고 부동산의 위치에 따라 용도지역 지정 등이 달라지고 그 이용상태도 달라질 수 있고, 부동성으로 인해 부동산 시장이 지역적 시장이 되므로, 중앙정부나 지방자치단체의 상이한 규제와 통제를 받게 된다.

부증성(비생산성)

일반재화와는 달리 생산비를 투입하여 그 물리적인 양을 증가시킬 수 없는 특성을 의미한다.
이 부증성은 토지에 생산비 법칙을 적용할 수 없는 근거가 되며, 토지 이용에 있어서 사회성과 공공성을 강조하는 근거가 되고 이는 토지공개념 도입의 원인이 되고, 최유효이용의 근거가 된다. 그리고 토지부족 문제의 근본적인 원인이 되며, 토지의 집약적 이용을 촉진시키며, 산업화 및 도시화에 따른 토지수요 증가에 따라 토지의 희소성을 증대시킨다. 토지의 물리적 공급곡선이 완전비탄력적이 되게 하며, 공간 수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고 이는 지가 상승의 문제를 발생시키기도 한다.

영속성

토지는 일반재화와는 달리 시간의 흐름이나 사용에 의하여 소모되거나 마멸되지 않는다는 특성을 의미한다.
이 영속성은 토지에 물리적 감가상각을 적용할 수 없는 근거가 된다. 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 적용할 수 없다. 토지의 가치보존수단이 우수하며 토지로부터의 수익이 영속적이 되게 한다. 부동산 활동의 장기적 배려를 요구하며 예측의 원칙의 근거가 된다. 토지의 소유이익과 사용이익의 분리를 가능하게 하여 임대차시장이 발달하게 한다. 소득이득과 자본이득을 향유할 수 있게 한다.

개별성

물리적으로 완전한 동일한 토지는 없다는 특성을 의미한다. 방향, 지세. 지형, 지질, 물리적 위치 등을 고려하는 경우 동일한 토지는 존재할 수 없다. 특히, 부동성으로 인한 물리적 위치라는 점에서는 절대적으로 동일한 토지가 있을 수 없다. 따라서 부동산은 물리적인 면에서 대체가 불가능하다.
이 개별성으로 인해 부동산 활동이나 현상을 개별화되므로 부동산의 비교가 어렵고 이론의 도출을 곤란하게 한다. 부동산에 일물일가법칙의 적용을 어렵게 한다. 감정평가 시 표준지를 선정하기 곤란하게 하며, 부동산가치 추계의 어려움을 유발한다. 개별성으로 인해 부동산 상품 간 대체관계가 성립하기 어렵다.

인접성

물리적으로 토지는 연결되어 접해 있다는 특성을 의미한다.
이 인접성은 개발이익의 사회환수 논리, 부동산 감정평가 시 지역분석, 적합의 원칙과 관련하여 경제적 감가, 부동산 시장에 외부효과를 발생시키는 근거가 된다. 인접지와의 협동적 이용을 필연적으로 요구한다. 소유와 관련하여 경계문제를 불러 일으키며, 용도 면에서 대체 가능성이 존재하게 한다.

▶인문적 특성

토지의 인문적 특성은 인간의 다양한 생활 활동 과정에서 토지와의 관계에서 발생하는 특성이다. 따라서 이 특성은 인간 활동의 변화에 따른 후천적이며 인위적, 가변적, 신축적인 성격을 지닌다. 토지의 인문적 특성은 자연적 특성으로 인해 발생하는 제약을 완화시켜 주는 역할을 한다.

용도다양성

부동산이 주거용, 상업용, 공업용 등 다양한 용도에 사용될 수 있는 특성을 의미한다. 따라서 다양한 용도 중에서 어떠한 이용이 최유효이용인지에 대한 분석이 필요하다.
이 용도다영성은 최유효이용의 판단 근거가 되며, 주어진 용지에 최적의 용도를 찾는 적지론의 근거가 된다. 창조적 이용을 가능하게 하며, 이행과 전환을 통해 토지의 경제적 공급을 가능하게 한다.

병합 및 분할 가능성

토지는 이용목적에 따라 그 면적을 인위적으로 병합 및 분할하여 사용할 수 있다는 특성을 의미한다. 일반적으로 병합 및 분할에는 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 벌률」과 「부동산등기법」 등의 규제가 수반된다.
이 병합 및 분할 가능성은 용도의 다영성을 지원하는 기능을 하며, 증가 및 감가가 가능하게 한다. 부동성과 함께 작용하여 한정가격이 존재하게 하며, 토지의 합필 등을 통하여 규모의 경제가 나타날 수 있다.

사회, 경제, 행정적 위치 가변성

토지의 물리적 위치는 고정되어 있으나 사회변화에 따라 그 토지의 사회, 경제, 행정적 위치는 가변적이라는 특성을 의미한다.

지역성

부동산은 부동성으로 인해 다른 부동산과 함께 하나의 지역을 형성하며, 부동산 간의 상호작용을 통하여 그 지역의 사회적, 경제적, 행정적 위치와 지역특성이 결정되게 된다. 그렇기에 각 지역은 다른 지역과 구별되는 특성을 가지므로 부동산 활동을 함에 있어서 이러한 지역성을 고려하게 되고, 특히 감정평가활동에서 지역분석의 근거가 되게 된다.

국토성

국토는 국가가 성립하기 위한 중요한 요소이기에 이러한 국토성으로 인해 토지에 공개념이 적용되고, 사회성과 공공성이 강조되며 부동산에 각종 법률적 규제가 가해지게 되는 근거가 된다. 현대 민법은 재산권 절대의 원칙보다 공공복리를 우선하는 원칙이 적용되므로 토지의 재산권 행사에도 이러한 원칙이 적용된다.